Il Condominio parziale

A cura dell’Avv. Domitilla Serra  e dell’Avv. Raffaella Maddaloni

Tra i numerosi fenomeni che si verificano in relazione all’istituto del condominio, il condominio parziale ha trovato specifico riconoscimento con la L. n. 220/2012, che ha introdotto il nuovo art. 1117-bis c.c., e ricorre allorquando la cosiddetta “destinazione oggettiva” del bene/impianto (ad es. ascensore o scale) non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari ma solo ad alcune di esse.

Copiosa giurisprudenza è intervenuta negli ultimi anni in relazione alle differenti problematiche sorte in materia di condominio parziale, contribuendo ad una maggiore definizione di tale istituto, e non mancano arresti giurisprudenziali che prendano posizione in merito agli aspetti più tipicamente processuali.
Interessante ad esempio, la sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, n. 4436 del 21.02.2017, secondo la quale “Ove il Condominio, in persona dell’Amministratore, sia stato unitariamente condannato al risarcimento del danno causato dalla inidonea manutenzione di un impianto comune, i singoli condomini, in qaunto parti originarie del giudizio pregresso, non sono legittimati ad esperire l’opposizione ordinaria di terzo per far valere la loro estraneità alla situazione di condominio parziale afferente a tale impianto”.
La questione oggetto della pronuncia richiamata riguardava un edificio complesso, composto da quattro scale con ingressi separati ed autonomi, ciascuna con un proprio ascensore, dove una bambina subiva lesioni gravissime per essere precipitata nel vano di corsa dell’ascensore della scala “D”.

A conclusione dei due gradi di merito, in cui si accertava che l’incidente era stato causato dal mancato adeguamento dell’impianto alla vigente discplina regolamentare, il Condominio dell’intero edificio veniva condannato a risarcire la vittima diventata medio tempore maggiorenne.  La particolarità è che avverso la sentenza d’appello alcuni condomini delle scale “A”, “B” e “C” abbiano proposto opposizione ordinaria di terzo allo scopo di ottenere il riconoscimento della loro estraneità rispetto alla responsabilità accertata del Condominio in quanto l’ascensore si troverebbe in situazione di Condominio esclusivamente rispetto alla scala “D”.
Dichiarata inammissibile l’opposizione ad opera della Corte d’Appello, i condomini hanno presentato ricorso in Cassazione la quale ha nella citata sentenza affermato che “.. il giudicato maturato nei confronti del condominio, così come rappresentato dal rispettivo amministratore, è efficace anche nei confronti dei singoli condomini..” ancorchè non intervenuti in giudizio.  I condomini non erano, infatti, legittimati a presentare opposizione di terzo non essendo gli stessi titolari di diritti autonomi ed incompatibili con la situaizone giuridica accertata. Sarebbero dovuti tutt’alpiù, dovendo considerarsi gli stessi parti originarie, intervenire nel procedimento oppure avrebbero dovuto esperire gli ordinari mezzi di impugnazione.